[법률사례] 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지

● 질문

저희 종중은 선산에 20여분의 조상을 모시고 있으나 분묘를 관리할 위토(位土)는 한 평도 없는 상태이므로, 위토로 사용하기 위하여 인근에 있는 밭이나 논을 구입하고자 합니다. 이 경우 종중명의로 구입할 수 있는지요?

● 답변

농지취득에 관하여 농지법 제6조 제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다고 규정하고 있으며, 농지법 제6조 제2항에서 제1항에 대한 예외를 규정하고 있으나 거기에는 종중이 위토로 사용하려는 경우를 예외사항으로 규정하지 않고 있습니다. 더구나 농지법 제6조 제4항에서 농지법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다고 규정하고 있습니다.

그런데 종중의 농지취득에 관련된 판례를 보면, 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없지만 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 1996. 1. 1.자로 폐지)상 예외적으로 위토의 경우 일정한 범위 내에서 종중도 농지를 취득할 수 있는데, 구 농지개혁법시행 당시 종중이 위토로 사용하기 위하여 농지를 취득하여 종중외의 자의 명의로 명기한 경우, 그 명의신탁은 법령상 제한을 회피하기 위한 것이라고 볼 수 없어 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호의 규정에 의하여 유효하다고 한 사례가 있으며(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결), 종중의 농지취득에 관련된 등기예규도, 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 위토를 목적으로 새로이 농지를 취득하는 것도 허용되지 아니하며, 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장소관청 발급의 증명서를 첨부하여 종중명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 하였습니다(농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침, 등기예규 제1236호 2007. 12. 27. 개정).

그리고 농지에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 하는 종중명의로의 소유권이전등기를 이전받을 수 있는지 등기선례를 보면, 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로, 지목이 농지이나 토지현상이 농작물경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등 농지법 기타 법령에서 인정되는 경우를 제외하고는 종중이 지목이 전(田) 또는 답(畓)인 토지를 취득하여 그 명의로 소유권이전등기를 이전받을 수는 없고, 종중원명의로 소유권등기가 되어 있는 부동산에 대해서는 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률상의 유예기간과 관계없이 종중명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받을 수 있는 것이나, 그 목적부동산이 농지인 때에는 당해 농지가 농지개혁당시 위토대장에 등재된 기존위토임을 확인하는 위토대장소관청발급의 증명서를 첨부하거나, 토지현상에 관한 위의 요건을 갖춘 경우에 한하여 종중명의로 등기를 할 수 있다고 하였습니다(등기선례6-475 1999. 2. 8. 제정). 또한, 현행 농지법에서 종중은 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존위토인 당해 소유농지에 한하여 계속 소유할 수 있으나(농지법 부칙 제5조), 이때의 기존위토란 농지개혁 당시에 위토대장에 종중의 위토로서 등재되어 있는 그 당해 농지를 말하는 것이므로, 종중이 기존에 농지를 위토로 소유하고 있었더라도 그 농지가 수용되어 그 보상금으로 새로이 구입한 다른 농지를 위토로 취득할 수는 없을 것이라고 하였습니다(등기선례6-23 1999. 4. 30. 제정).

그러므로 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으나, 기존위토인 농지에 한하여 위토대장소관청발급의 증명서를 첨부하거나, 농작물경작 등으로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등에 한하여 종중명의로 등기를 할 수 있을 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하의 종중이 위토로 이용하기 위하여 농지를 종중명의로 구입하는 것은 어려울 것으로 보입니다.

참고로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 농지에 대하여 제118조에 따라 토지거래계약허가를 받은 경우에는 농지법 제8조에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 보고, 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 농업·농촌기본법 제3조 제5호에 따른 농촌(도시지역의 경우에는 녹지지역만 해당)의 농지에 대하여 토지거래계약을 허가하는 경우에는 농지취득자격증명발급요건에 적합한지를 확인하여야 하며, 허가한 내용을 농림수산식품부장관에게 통보하여야 한다고 규정하고 있으며(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제126조 제1항), 이에 관련된 등기선례를 보면, 농지에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조의 토지거래계약허가를 받아 소유권이전등기를 신청하는 경우 별도로 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없으며, 이는 등기신청인이 농업법인이 아닌 법인이거나 법인이 아닌 사단(교회)인 경우에도 동일하다고 하였습니다(등기선례 201008-1 2010. 8. 2. 제정).

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.