금융쇼크와 가을 부동산 시장에 대한 전망 

미국의 신용등급하락으로 시작한 미국 발 경기침체 우려로 주식시장이 요동치고 있고, 금융시장의 위기와 공포가 고조되고 있다. 부동산시장 역시 실물경기 회복이 뒷받침 되어야 본격적인 상승이 될 수 있기에, 경기침체가 지속이 되면 투자심리 위축으로 당연히 부정적인 영향을 받을 것이다.

그러나, 이번 금융쇼크는 과거 IMF, 2008년 금융위기 때와 비교하여 우리나라가 처한 상황이 확연히 다르다. 먼저 외화 유동성 면에서 보면 IMF당시 외환보유고가 거의 바닥이 났지만, 현재는 3,000억 달러를 훌쩍 넘어섰고 다음으로 금융의 BIS율도(국제결제은행)당시 8%대에서 현재는 16%선을 넘을 정도로 금융구조의 건전성이 확실히 좋아졌다고 한다.

이것은 금융, 외환부문만 놓고 보더라도 그 만큼 우리경제의 펀드멘탈이 그간 어려운 큰 두 고비를 넘기면서 튼튼해 졌다는 얘기이다.
IMF당시 정부가 뼈를 깎는 고강도 금융구조조정으로 경제통계상으로는 IMF를 1년만에 극복했다고는 하지만 당시 평균 15~20% 떨어진 주택가격 회복에는 3년 이상 넘게 걸렸다는 사실이다.

이는 무엇을 말해 주고 있는가?
그동안 부동산 시장은 2008년 이후 지역별 일부지역을 제외하고는 과거 전고점 대비(2006 말) 회복세를 타지 못하여 최근 몇 년 동안 계속하여 침체 일로를 걸어 왔다는 의미이다.
따라서 이번 금융쇼크정도는 거뜬히 이길 정도로 우리나라의 경제 펀드멘탈이 튼튼하고 부동산은 2008년 이후 계속하여 침체일로를 걸어왔으므로 당분간 숨고르기는 있을지언정 큰 이변은 없을 것으로 보인다.

국내에 잠재되어 있는 부동산 변수들을 보면, 먼저, 전세시장이다.
전세시장은 우리나라에만 있는 특이한 제도로서 그 동안 주택투자의 자금조달 수단으로서(레버리지 효과)크게 기여해 온 것은 사실이지만, 2006년 이후 주택시장의 패러다임이 변하여 이제는 투자수단이 아니라 실수요자 거주수단으로 자리 매김하게 되었다.
그런 까닭에 그 동안 주택시장 침체에 따른 분양위축, 재개발. 재건축에 따른 멸실, 신학기. 학군 수요에 다른 전입, 신 직장, 근무지 이동에 따른 전직, 전근수요 등으로 주택공급이 턱없이 부족하게 되었다.
현재 매매가 대비 전세가는 지방은 60%을 넘어섰고 심지어 80~90%까지 도달한 곳도 있어 지방주택시장이 활황장세를 지속하고 있다.

다음, 부동산 정책변수들이다.
현 정부 초기 2008 금융위기를 맞아 경제가 어려움에 직면하자 국가정책 우선순위상 고용과 성장 순위에 밀려 부동산 규제완화에는 거의 손을 못되다가 집권 후반기에는 점차 갈수록 주택시장도 계속하여 악화 일로를 걷고 있자 규제완화를 본격적으로 하기 시작했다.
그 대표적인 예가 다주택자 양도소득세를 2012년까지 유예시켜주었고, 취득세를 2011년말까지 50% 감면을 연장 하였고, 또한 이번에 사실상 무용지물인 전매제한등도 완화 되었다.

마지막으로, 금리이다
이번 미국발 금융쇼크로 인하여 향후 2년간 미국 기준금리를 2%로 동결을 선언함으로서 향후 우리나라 기준금리도 영향을 받게 될 것이다.
왜냐하면, 지금의 사태에서 금리인상의 문제는 산업금융에 자금경색을 가져다주고 위험한 가계부채에 부담을 주게 되므로 향후 추가 인상은 어려울 것으로 판단된다. 만약 현재 상황에서 금리인상은 자칫 잘못하면 물가와 디플레이션의 양날의 칼이 되므로 물가를 잡기위한 금리인상 보다는 환율정책도 그 수단이므로 향후 물가안정도 안정이지만 실물경제의 어려움이 더 크게 예상되는 바, 저금리 기조를 계속 유지 할 수밖에 없을 것으로 내다보기 때문이다.

부동산은 2008년 금융위기 이후 경기부양효과를 제대로 누리지 못하면서 약세가 지속되었고 물가상승률, 화폐가치 하락을 감안하면 실질가치는 마이너스가 되었다. 이번 2차 금융위기 덕분에 부동산시장의 치명적인 금리인상이 당분간 제동이 걸렸고, 내년 총선, 대선까지 걸린 상황에서 경기침체를 막기 위하여 거래활성화 대책이 나올 수 밖에 없는 상황이기 때문에 오히려 주식시장으로 몰린 자금이 주식시장이 흔들릴수록 안전성향이 강한 금과 부동산으로 유입될 가능성도 배제할 수 없다.

그러면 매수타이밍을 언제 잡아야 하느냐 인데, 매년 부동산시장의 터닝 포인트가 언제였냐를 보면 이상하게도 추석을 전후로 변화가 되는 경우가 많았다.

2009년은 여름상승 후 추석이 지나면서 침체로 돌아섰고,
2010년은 여름침체 후 추석이 지나면서 상승으로 돌아섰는데,
올해 2011년은 여름인 현재까지 재건축만 먼저 반응을 하고 있지만 일반 부동산시장은 아직 조용한 상황이고 최근 2차 금융위기로  재건축 시장도 주춤하고 있는 상황인지만 다행히 미국과 한국 금융시장이 반등에 성공하면서 심리적 안정을 찾고 있고, 앞서 언급한 취득세 감면시한이 올해 말까지이고 내년 총선, 대선, 전세상승을 감안하면 추석 이후 매수를 생각하시는 분들은 움직일 가능성이 높기 때문에 반발 앞선 투자가 중요하다고 본다면 바로 지금이 좋은 매수타이밍일 가능성이 높다.

하지만 대박의 환상을 가져서는 안 되고 항상 충분한 자금계획과 철저한 조사는 기본이고, 경기침체가 지속되고 있고, 금융시장도 불안한 만큼 매수계획이 없는데 분위기 상 준비도 없이 투자에 나서거나, 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 주의해야 할 것이다.

정군표 공인중개사

학력 : 경북대 석사(도시 및 지역개발)
         계명대 경영학 박사
약력 : 매곡공인중개사 대표
         경북대 지역개발연구소 연구위원
         한국공인중개사협회 4·5대 대의원 역임
         대한부동산학회 대구지부 사무국장 역임
         국토해양부 토지가격 조사요원 역임